Location Airbnb : simple comme bonjour ?

Ça y est, les touristes commencent à envahir notre belle ville de Nice et sa région! Si les hôtels ont encore le vent en poupe, les locations touristiques connaissent quant à elle une croissance spectaculaire depuis quelques années. Les particuliers sont donc de plus en plus nombreux à louer leur logement via des plateformes collaboratives type Airbnb : si le recours à ce service de locations touristiques était déjà bien encadré, les hôtes doivent, depuis le 30 avril dernier, déclarer les revenus issus de la location de meublé au fisc. Quelles sont les conditions? Que devez-vous déclarer? Skynet fait le point.

Une réglementation de plus en plus stricte

Concrètement, chaque séjour ne doit pas dépasser 90 jours pour un même locataire, que vous louiez votre résidence principale ou secondaire. S’il s’agit d’une résidence principale, le logement ne peut être mis en location plus de 120 jours par an. En revanche, une résidence secondaire peut être mise en location sans aucune limitation du nombre de jours dans l’année.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, seule une déclaration en mairie est nécessaire, quelle que soit la taille de la commune. S’il s’agit d’une résidence principale, la mairie de Nice exige désormais une autorisation de changement d’usage du logement : d’un usage d’habitation vers un usage hôtelier du logement.
A noter que s’il s’agit d’un logement en copropriété, il est indispensable de s’assurer que le règlement de l’immeuble n’interdit pas le meublé touristique, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Depuis peu, afin de réguler et mieux contrôler ce type de location, la loi a renforcé les dispositions. Les communes de plus de 200.000 habitants (dont Nice fait partie) et de la petite couronne parisienne peuvent exiger un enregistrement et la mise en place d’une procédure de télédéclaration pour toutes les locations meublées de courte durée.

Le loueur doit donc désormais acquérir une sorte de permis de louer en se déclarant en ligne : il se voit attribuer un numéro d’enregistrement qui doit figurer dans l’annonce de la location, quelque soit l’intermédiaire utilisé (agence ou plateforme numérique). Ce « permis de louer » est obligatoire, et ce pour toutes les communes soumises à une autorisation de changement d’usage qui décideront d’appliquer le dispositif.
Cette procédure permet de s’assurer que ceux qui louent leur résidence principale ne dépassent pas un maximum de 120 jours par an et du bon respect des règles fiscales. Sont déjà concernées Paris et Strasbourg, Nice a déclaré mettre en œuvre cette procédure rapidement.

2017, on déclare tout!

Depuis le 30 avril 2017, tous les revenus issus de la location meublée d’un logement – occasionnelle comme habituelle – relèvent du régime des bénéfices industrielles et commerciaux (BIC). Cela signifie que pour toutes les locations meublées réalisées depuis juillet 2016 via des plateformes numériques comme Airbnb, les hôtes doivent impérativement déclarer aux impôts les revenus perçus de cette activité, dès le premier euro de gain (plus question de l’abattement de 5.000 euros en 2017).

• Si les recettes sont inférieures à 305 euros: la déclaration est toujours obligatoire mais ils sont exonérés d’impôt sur le revenu.
• Si les recettes sont entre 305 et 32 900 euros : (seuil applicable aux revenus 2016 qui sont à déclarer en 2017) : le loueur peut choisir le régime simplifié « micro-BIC », qui permet de bénéficier d’un abattement pour frais de 50 %.

A noter que les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale sont exonérées d’impôt, et ne sont même pas à déclarer si elles ne génèrent pas plus de 760 euros par an.

Quid des cotisations sociales ?

C’est là que ça se complique! Voici ce qu’il faut retenir :

• Si les recettes sont inférieures à 23 000 euros par an : l’activité meublée est assimilée à de de la gestion de patrimoine privé. Le loueur est exonéré de cotisations sociales. En revanche, les revenus tirés de cette activité seront soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %, au même titre que les autres revenus du patrimoine.
• Si les recettes sont supérieures à 23 000 euros par an : l’activité est jugée professionnelle et des cotisations sociales sont dues. Dans ce cas, les loueurs sont désormais obligés de s’affilier au Régime social des indépendants (RSI) et sont soumis à cotisations sur la base de leur bénéfice réel. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 permet cependant, dans certains cas, de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général de la Sécurité sociale. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d’un abattement de 60 % (87 % pour les meublés de tourisme classés). Pour faciliter la surveillance, les plates-formes devront déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs à compter du 1er janvier 2019.

Quelle fiscalité pour les loueurs ?

Les loueurs de locations meublées saisonnières peuvent opter pour 2 types d’imposition.

• Le régime micro-BIC : c’est le régime le plus simple. Dans ce cas, les loyers issus de la location meublée ne doivent pas excéder 32 900 €. Ils bénéficient alors d’un abattement de 50 % sur les recettes encaissées.
• Le régime réel : il s’applique dès que le seuil de 32 900 euros de revenus annuels a été dépassé. Il est souvent jugé plus intéressant car, dans ce cadre, l’impôt s’applique sur les revenus locatifs après déduction des charges (électricité, charges de copropriété, assurances, taxes foncière et d’habitation, mais aussi amortissements de l’immeuble des travaux et du mobilier). On peut parfaitement opter pour ce régime, même avec des recettes inférieures.

Dans un cas comme dans l’autre, il est possible de faire des simulations sur le site jedeclaremonmeuble.com, ou mieux, de demander conseil à son expert-comptable préféré !