SCI soumise à l’IR et SCI soumise à l’IS – Comment choisir ?

Si une SCI détenue par des personnes physiques relève en principe automatiquement de l’Impôt sur le Revenu (IR), il est toutefois possible de renoncer à ce régime et de choisir de passer à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cette option peut s’avérer être très attrayante, mais il est indispensable d’appréhender toutes les conséquences du choix de passage à l’IS car cette option est irrévocable.

Alors faut-il privilégier l’IS ou l’IR pour sa SCI ? Décryptage des avantages et des inconvénients des deux régimes.

 

CARACTÉRISTIQUES DES SCI SOUMISES À L’IR

 Sous le régime de l’IR, ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés sur tous les bénéfices réalisés en fonction de leur quote-part dans la société. Il incombe donc à chacun d’eux de déclarer eux-mêmes les bénéfices de la société au titre de leurs revenus fonciers sur leur déclaration de revenus.

• Les avantages

Possibilité de choisir le mode d’imposition des revenus de la société.

Soumise à l’Impôt sur le Revenu, la SCI offre la possibilité de choisir l’imposition des revenus selon les modalités du régime micro-foncier ou du régime réel.

Le régime micro-foncier : Il est peut être appliqué automatiquement lorsque l’ensemble de la quote-part des loyers  de l’associé est inférieurs à 15 000€, et qu’il loue également à titre personnel au moins un logement nu.

Le régime micro-foncier permet aux “petits” investisseurs de déclarer seulement leurs revenus fonciers. Il prévoit un abattement de 30% du total des loyers bruts perçus de manière à prendre en compte les frais d’investissement locatif.

À savoir : Dès lors que l’associé opte pour le régime micro-foncier, il ne lui est possible d’imputer un déficit foncier de SCI que lorsqu’il a été soumis au régime réel au cours des 10 dernières années.

 

Le régime réel : Dès lors que le montant des charges dépasse 30% des revenus, le régime micro-foncier n’est plus avantageux.

Au régime réel, votre quote-part dans les bénéfices de la SCI est déclarée dans la catégorie des revenus fonciers, une fois les frais réels déduits.

Les revenus fonciers sont donc taxés suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux.

 

Meilleure gestion des déficits

 Les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ont la possibilité de déduire le déficit foncier de la société de leurs revenus personnels. C’est un excellent outil d’optimisation fiscale, par exemple en cas de lourds travaux.

En effet, chaque associé peut répartir une quote-part de déficit sur le montant de son Impôt sur le Revenu.

Attention : La déduction est limitée à 10 700€ par associé, le solde étant reportable sur les revenus fonciers futurs.

 

Comptabilité simplifiée

La comptabilité d’une SCI soumise à l’IR est plutôt simple car il n’y pas d’obligations comptables : pas d’obligation de faire des dépôts de comptes annuels au greffe du Tribunal de Commerce à chaque exercice.

Néanmoins, s’agissant le plus souvent d’un outil de transmission de patrimoine, il est très fortement conseillé de tenir une comptabilité par exemple afin d’isoler les apports des associés, ce qui est essentiel dans les cas de divorce ou de décès.

Des logiciels très peu coûteux comme Quickbooks permettent de tenir de façon quasi automatique une comptabilité suffisante pour retracer les opérations.

Il est également obligatoire de tenir une assemblée générale annuelle des associés, faute de quoi l’administration fiscale peut déclarer la SCI fictive ce qui a régulièrement des impacts désastreux.

 

• Les inconvénients

 

Taxation des plus-values immobilières en cas de vente d’un bien ou de cession des parts sociales

Dès lors que la SCI soumise à l’IR vend des biens immobiliers, et sauf lorsqu’il s’agit de sa résidence principale, chaque associé est imposé sur les plus-values réalisées. Même schéma lorsque qu’un associé cède ses parts : il est imposé si la valeur des parts a augmenté durant la période de détention.

Ces plus-values pourront être partiellement exonérées au bout de 5 ans puis totalement exonérées au bout de trente ans. Or ce délai est assez long.

 

Imposition conséquente en cas de bénéfices importants 

En cas de bénéfices importants, l’Impôt sur le Revenu peut-être un désavantage. En effet, les bénéfices subissent votre imposition marginale plus les prélèvements sociaux, ce qui amène régulièrement à dépasser les 50% d’imposition.

 

Impossibilité de faire de la location meublée

Les SCI soumises à l’Impôt sur le Revenu basculent au régime de l’Impôt Société si elles concluent des baux en meublé, qui sont fiscalement des opérations qualifiées de commerciales et non civiles.

Exception : Si la location meublée ne constitue que 10% des recettes hors taxes de la SCI, la société peut rester à l’IR.

 

CARACTÉRISTIQUES DES SCI SOUMISES À L’IS

La SCI peut aussi opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans ce cas-là, la fiscalité est totalement différente puisque c’est la société qui est directement imposée. Les associés seront imposés seulement sur les dividendes versés une fois que la SCI aura payé l’IS.

 

• Les avantages

 

Possibilité d’amortir le bien immobilier

En fonction de la durée de détention d’un bien le choix de l’imposition à l’IS peut être intéressant. En effet, le grand avantage de la SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés est de pouvoir amortir le bien immobilier acheté. De quoi réduire considérablement le bénéfice imposable de la société.

 

Déduction de certains frais

 À la différence de la SCI soumise à l’IR, la SCI soumise à l’IS est une société à part entière et peut donc comme toute société déduire de son revenu imposable toutes les charges engagées dans son intérêt. À condition de pouvoir le justifier bien évidemment. Ce peut-être, par exemple, les frais de notaire, des factures de téléphone, internet …

 

Les associés ne sont imposés sur leurs revenus que s’ils perçoivent des dividendes.

Les associés ne sont pas imposés s’il ne se versent pas de revenus.

Si certains associés perçoivent déjà des revenus élevés, ils peuvent choisir de laisser les bénéfices de la société en réserve et de se les verser plus tard. Afin de se les verser en période où ils seront moins imposés (passage à la retraite par exemple).

 

• Les inconvénients

 

L’option est irrévocable

Une fois l’option pour l’Impôt Société exercée, pas de retour en arrière possible. Toutefois, la loi de finances pour 2019 a introduit la possibilité de renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. En l’absence de renonciation pendant cette période, l’option devient irrévocable.

 

Imposition plus élevée de la plus-value

 L’immeuble ayant été fiscalement amorti, la plus-value soumise à l’Impôt Société est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, donc la base est souvent très importante. En revanche le taux d’imposition est celui de l’IS, et comme pour les bénéfices, les associés peuvent choisir de se distribuer des dividendes au moment fiscalement et patrimonialement opportun pour eux, ou au contraire de réinvestir le prix de vente.

Cette fiscalité est tout de même moins frustrante puisqu’on n’est imposé qu’au moment où l’on perçoit des bénéfices.

 

Une gestion comptable plus complexe

Une SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité rigoureuse.  En effet, elle doit déclarer ses produits et charges, en suivant le plan comptable général et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux, et des déclarations régulières à l’administration fiscale.

Mais encore une fois, cette tenue de comptabilité peut être simplifiée et très automatisée.

Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés, il n’y a pas de solution réellement gagnante pour tous, le choix doit se faire en étant assisté d’un professionnel.

Notre équipe d’experts spécialisés en gestion de patrimoine immobilier depuis plus de 15 ans, se tient à votre disposition pour vous guider dans ce choix délicat et qui vous engage pour de longues années.